Застройщик

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для этих работ. Определение закреплено п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса.

Ключевой признак — земельный участок. Именно связь с участком отличает застройщика от прочих участников стройки. Норма допускает два варианта: участок принадлежит самому застройщику либо иному правообладателю, передавшему полномочия по соглашению. Второй случай прописан для бюджетных инвестиций, когда органы власти, госкорпорации «Росатом» и «Роскосмос», органы управления внебюджетными фондами или местное самоуправление передают свои полномочия заказчика, а также для соглашений по ст. 13.3 федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ о Фонде развития территорий.

Нужно ли застройщику членство в СРО. Само по себе положение застройщика членства не требует. Обязанность возникает от того, что он делает фактически. Часть 2 ст. 52 кодекса обязывает быть членом организации тех, кто выполняет работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком. То есть застройщик здесь заказчик, а не исполнитель. Но если он строит собственными силами, картина меняется. Часть 3.1 ст. 52 сформулирована недвусмысленно: застройщик вправе вести строительство, реконструкцию, капитальный ремонт самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, — либо с привлечением иных лиц по договору строительного подряда.

Право передать функции. Последнее предложение п. 16 ст. 1 дает застройщику возможность передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику. Это распространенная схема: собственник участка занимается финансированием и стратегией, а договорную и техническую работу ведет специализированная организация. Важная деталь — на техзаказчика, в отличие от застройщика, требование о членстве распространяется прямо.

Что проверить на практике. Прежде чем определять, нужен ли статус, ответьте на два вопроса: кто заказчик по договору и кто фактически выполняет работы. Если ваша компания владеет участком и нанимает подрядчиков — членство требуется им. Если выходите на объект своими бригадами — требуется вам.

Смотрите также: технический заказчик, договор строительного подряда, генеральный подрядчик.